전세 가격, 올해는 어떻게 될까?

2023년 금리는 언제까지 오를지, 집값은 얼마나 떨어질지, 전세 시장은 안정될지 등 많은 궁금증이 떠오르는 시기 입니다.

일단, 고금리 기조는 어쩔 수 없을 것 같습니다.
금리를 여름에 내리든, 하반기에 내리든 인상을 멈춘다는 것이지 내리겠다는 것은 아니기에 우선 고금리 상황을 받아들이는 것이 맞습니다.

집값은 어떻게 될까요? 2023년 집값을 전망하기 위해 전세 시장부터 알아보려 합니다.

1. 전국적으로 입주 물량이 늘어난다.

2023년 전국 아파트 입주 물량은 총 30만 2075가구로 2022년에 비해 18%가량 증가 합니다.

수도권 15만 5470가구, 지방 14만 6605가구 입니다.

서울은 강남구, 은평구, 서초구 등의 순으로 입주 물량이 많은 가운데 대부분 재건축•재개발 사업이 완료된 사업장으로 나타났습니다.

2. 올해 서울, 강남에 역대급 물량이 나옵니다.

강남, 강동권에서만 3만 2911가구가 나오고,
2025~2026년 입주 예정 물량은 1만 8425가구 입니다.

이게 얼마나 많은 입주 물량일까요?

2008년~2020년간 강남 3구, 용산구의 연평균 입주 물량이 7,000세대 이하, 가장 많았던 2008년이 약 2만세대 였습니다.
가장 적었던 2011년, 2017년은 3천세대 이하였죠.

왜 강남 입주 물량이 쏟아지는 것이 중요할까요?

전세는 공급(Q)만 중요한 것이 아니라 가격(P)도 같이 봐야 합니다.

즉, P*Q=시가총액을 기준으로 보게 되는데, 똑같은 1만 가구여도 강남에서 고가전세 1만가구를 쏟아내는 것과 비강남에서 중저가 1만가구가 쏟아지는 것의 파급효과는 다른 것이죠.

즉, P*Q=시가총액 기준으로 봤을 때, 강남발 역대급 입주 폭탄은 서울 전세가를 끌어내릴 수 밖에 없는 것 입니다.

2019년 대규모 단지 헬리오시티 입주로 서울 전세가가 내려 앉았습니다.
그런데 내년 강남발 입주 폭탄은 헬리오시티를 능가하는 물량 입니다.

미분양 조회 사이트

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=116&tblId=DT_MLTM_2080&checkFlag=N

KOSIS

3. 전국적으로 전세 사태로 인한 잔금 대란 예상

전국적으로 새 세입자를 못 찾든, 내 집을 못 팔든, 각종 이유로 잔금을 못 내 입주를 못 하고, 건설사는 자금 위기에 처하는 '잔금대란'도 우려 됩니다.

집을 팔고 잔금을 치루는데 집값이 떨어지면 잔금을 치루지 못하게 됩니다. 잔금을 못 낸 청약 당첨자들은 입주를 늦추거나 계약을 해지하게 되고, 건설사들은 잔금을 마련하지 못해 유동성 위기에 직면하게 됩니다.

긴축(고금리) 상황 속에서 공급의 증가, 전세가 하방 압력이 강할 수 밖에 없는 상황 입니다.