부동산 규제 폐지, 둔촌 주공에 미치는 영향은?

✔️규제 지역 해제

서울 강남, 서초, 송파, 용산구를 제외한 모든 지역이 투기과열지구, 조정대상지역에서 해제 됩니다.
(1월 5일 0시부터 효력 발생)

✔️민간 택지 분양가 상한제 적용지역 해제

서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역이 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 해제 됩니다.
(분양가 상한제가 적용되는 주택은 전매제한, 실거주 의무 등 부과)

✔️전매 제한 완화

전매제한은 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월.

비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지.

✔️수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지

민간택지 분양가 상한제 지정이 해제된 지역에서는 해제 이후 분양되는 주택의 경우 2~3년의 실거주 의무가 부과 되지 않습니다.

✔️중도금대출 보증 분양가 기준 폐지

HUG 중도금 대출 보증 가능한 분양가 상한 기준이 폐지 됩니다. 인당 한도도 폐지 됩니다.

✔️특별공급 분양가 기준 폐지

투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택의 특별공급 배정 제한이 폐지 됩니다.

✔️1주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무 폐지

✔️무순위 청약 자격 요건 완화

주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능해집니다.

🚩전세 사기 근절 및 피해자 지원

23년 1월 안심전세 앱을 출시해 전세계약시 확인해야 할 체크리스트와 시세정보를 제공.
전세금 반환 보증가입 여부도 확인 가능 합니다.

임차인이 임대차 계약 체결 전 선순위 권리관계, 납세증명서를 확인할 수 있는 권리 부여.

시중 은행이 주택담보대출 심사 시 임대차 계약 여부를 확인할 수 있게 전입신고 효력 발생일 전에 임대인이 임차인 몰래 담보 대출을 받는 사례를 방지합니다.

마지막으로 남은 DSR

부동산 규제 폐지로 이제 남은 것은 DSR 완화밖에 없다고 합니다.

DSR 규제는 상환해야 할 대출 원리금이 소득 대비 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 제도 입니다.
1억원을 초과하는 대출자의 경우 DSR 40%(제2금융권 50%)가 적용되고 있습니다.

현 상황에서 1년에 5천만원을 버는 무주택자 김씨가 금리 4.8%에 40년간 원리금 분할상환 방식으로 빌릴 수 있는 주담대 최대 한도는 3억 5,500만원 입니다.

규제 폐지 후 아파트를 매입하려 해도, LTV와 관계 없이 주택담보대출을 추가로 받을 수는 없습니다.

앞으로도 금리 인상이 예고된 만큼 정부가 DSR 완화를 통해 가계 부채를 늘리는 정책을 내놓을 것이라고 기대하기는 어렵습니다.

전문가들은 각종 부동산 규제와 LTV가 완화 된다고 해도 DSR 규제가 있는 만큼 부동산 시장 분위기가 쉽게 매도자 우위로 바뀌지 않을 것으로 보고 있습니다.

올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 수혜는?

이번 규제 완화로 수혜를 받는 대표젇인 아파트 단지는 단연 서울 강동구 둔촌 주공 입니다.

청약 공고 당시 전매 제한 8년, 실거주 의무 2년, 전용면적 84m² 중도금 대출 제한으로 인해 우려를 낳기도 했습니다.

2순위 청약을 마친 시전까지 청약 경쟁률은 평균 5.45대 1로, 16개 타입 중 4개 타입이 예비 입주자를 500% 채우지 못했습니다.

청약 마감 이후에는 금리 인상과 주택 가격 하락세에 비해 분양가가 높다는 우려가 많아 당첨 되더라도 계약을 포기하는 사례가 많을 것 이라는 예측이 지배적이었습니다.

하지만 정부의 규체 완화 조치로 인해 전매제한은 1년으로 줄어들고, 실거주 의무도 폐지 될 예정 입니다.
전용 면적 84m²의 중도금 대출도 가능해졌습니다.

이런 긍정적인 영향으로 인해 일각에서는 '둔촌 주공 맞춤 정책'이라는 이야기도 나오고 있습니다.

다만, 둔촌주공 재건축 조합이 정당계약(1월 17일) 이틀 뒤인 1월 19일 만기인 약 7,200억원 규모의 PF ABCP(KB증권, 한국투자증권 주관)를 상환해야 하는 만큼 우려가 사라진 것은 아닙니다.