지난 10년간 상승장
지난 10년간의 저금리가 전세 대출을 크게 늘렸고, 이를 통해 목돈 없는 월세입자가 수억짜리 전세입자로 둔갑함.
전세 대출에 의해 전세 가격이 상승하자 전세를 끼고 사는 갭투자가 성행하며 매매 가격도 끌어올림.
매매 가격이 계속 상승하자 급해진 무주택자 200만명이 코로나 유동성을 타고 영끌 패닉바잉 피날레를 찍음.
반대로 전개 되기 시작한 하락장
금리가 폭등하자 메리트 없어진 전세대출이 감소하면서 전세대출에 의한 가공 전세수요가 증발함.
금리 폭등/전세 수요 증발에 의해, 매매/전세 가격이 동반 폭락하자 갭투자자들 전세보증금 반환 불가한 상황.
전세 만기가 돌아오는 내년 전세보증금 반환 청구에 따른 경매가 속출 할 예정인데
매매가는 내려갔는데 최고점 거품 감정가에서 경매가 시작하므로 아무도 낙찰 받지 않아 최소 유찰 2번. (-36%)
유찰 된거 낙찰 받아봐야 선순위 고액 전세입자가 들어있어서 세입자 외에는 아무도 낙찰 받지 않으려 할것이고
선순위 세입자도 전세 대출이라 자기가 낙찰 받아봐야 대출 상환 불가능해서 낙찰 받지 않으려 할것이고
결국 경매 시장이 망가지면 LTV의 근거가 되는 부동산의 담보력에 대한 근원적 의문이 피어날것임.
⇒ 저금리, 잔뜩 풀어진 돈으로 부동산 상승기를 타고 2030대가 무리한 대출로 갭투자를 엄청나게 함
금리 인상과 부동산 폭락으로 월세가 전세 이자보다 저렴하자, 점점 전세입자가 안구해지기 시작하며 문재인이 만든 갱신권 시기도 끝날 시점에 폭탄터지기 직전인 상황
내년 연준 금리인상 시기에 맞춰 한은 금리 인상 1~2번 정도 하면 감당 못할 어마어마한 부동산 버블이 터질것으로 봄
따라서, 현 정부는 특례 제도 등 각종 대책을 내놓지만 사실상 폭탄돌리기 느낌이라 부동산 거래에 큰 수요는 없을 것으로 봄
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