전세사기와 깡통전세는 비슷해 보이지만 다릅니다. 전세사기는 의도적으로 사람을 속여 찾오를 일으키게 해서 재물이나 재산상 이득을 얻는 행위인 범죄행위입니다.
이 둘은 상대방에게 전세보증금에 대한 손해를 입힌다는 공통점도 있지만, 그 행위가 의도적인지 아닌지의 차이점이 있습니다.
즉, 깡통전세는 단순히 전세보증금이 집값보다 비싸진 상태를 얘기하고, 전세사기는 그런 상황이 발생할 것을 알면서 만든 것을 얘기합니다.
그래서 깡통전세는 의도하지 않더라도 부동산 시장이 하락하게되면, 무리한 투자를 한 투자자들은 깡통전세를 발생시키고 세입자에게 보증금을 내주지 못해 보유한 주택들이 경매로 넘어가게 됩니다.
깡통전세
전세 보증금이 주택의 매매가격(+대출) 보다 더 높은 경우 입니다. 이럴경우, 해당 주택이 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 됩니다. 속 빈 깡통이 되었다고 해서 깡통전세라는 이름이 붙었습니다.
빌라의 경우 아파트처럼 매매가 자주 일어나지않고 세대수가 적은 탓에 정확한 시세를 알기 어렵습니다.
빌라는 분양이 잘 되지 않는 경우가 많은데, 이를 악용해 전세가를 분양가보다 높게 계약하는 경우가 있습니다.
신축 빌라이고, 시세를 책정하기 어렵기 때문에 잘 모르는 세입자는 그냥 계약하게 됩니다.
미분양 빌라를 매매가와 비슷하거나 더 높은 가격에 전세를 놓습니다. 집주인은 돈 한푼 들이지않고, 전세금으로 주택을 1채 소유하게 됩니다. 이런 방법으로 수십채도 보유할 수 있겠죠?
하지만, 만기가 되어 나가려는 전세입자가 발생하기 시작하면 문제가 생깁니다. 해당 주택은 더 이상 신축이 아닌 구축이라 보증금도 더 낮아질 것이고, 너무 비싼 보증금으로 들어올 사람이 없어지는 것이죠.
이런 일들이 보유한 여러주택에서 일어나면 집주인이 보유한 여러채의 빌라가 경매로 넘어가고 전세입자는 피해를 보게되는 것이죠.
깡통전세 & 전세사기 계약전 유의사항!
✔️첫째, 전세가율 과도지역에서는 집주인과 임대인이 동일한지, 세금체납 등 재무상황을 살펴야 합니다. 임대인 평판도가 중요합니다.
✔️둘째, 가능한 전세보증금 반환보증보험 가입이 좋습니다. 다만 전세보증금이 제한규모를 넘거나, 가압류 등 소유권 권리침해가 있거나, 선순위채권총액이 주택가격의 일정 수준을 상회하면 가입이 제한될 수 있으니 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
✔️셋째, 권리분석, 거래경험이 부족하면 집주인과 직거래 혹은 대리 계약보다 공인중개사사무소에서 집주인과 대면계약이 안전합니다.
등기부등본에서 신탁여부, 저당액, 선순위채권도 확인합니다. 적정시세 가늠이 어렵고, 매매가 활발치 않은 신축 나홀로 아파트ㆍ빌라ㆍ오피스텔은 주의합니다.
✔️넷째, 깡통전세를 통해 전세사기(확정일자 효력이 발생하는 전입일 익일의 전날인 계약체결 당일에 집주인 교체수법)를 당할 수 있으니 호조건 매물은 의심이 필요합니다.
반드시 임차인 대항력 확보를 위한 임대차계약 후 전입신고와 확정일자를 받고, 실거주합니다. 사고 발생 시 경매가 진행되면 급하게 명도에 임하는 것보다 합의까지 점유권을 유지하면서 대응하는 것이 좋습니다.
전세사기 방지를 위한 임대차 제도 개선
이번 방안에 따르면 세입자는 집주인에게 선순위 보증금이나 확정일자 부여일, 임대차 기간 등 각종 임대차 정보를 요구할 수 있습니다.
집주인은 정당한 사유가 없는 한 세입자로부터 이 같은 요구를 받으면 동의해야 합니다.
세입자는 집주인 체납 세금도 확인할 수 있습니다. ‘체납정보 확인권’입니다. 지금은 집주인이 알려 주지 않으면 세금 체납 여부를 알 수 없습니다.
또한 집주인이 임대차 계약 전 세금을 체납했을 경우 집이 경매로 넘어가거나 압류당하면 세입자는 보증금을 돌려받지 못했는데요.
하지만 개정안에는 세입자가 집주인에게 납세증명서를 요구할 수 있도록 명시했습니다.
소액임차인의 범위도 확대했습니다. 서울의 경우 보증금 1억5,000만원 이하에서 1억6,500만원 이하로 기준이 확대됐고, 세종, 용인, 과밀억제권역은 보증금 1억4,500만원, 광역시는 8,500만원 이하 세입자들이 우선변제 대상이다.
우선변제금액도 서울 기준 5,000만 원 이하에서 5,500만원 이하로 늘어나는 등 일괄적으로 500만원 상향 조정됐습니다.
전세 사기를 막기 위해 표준임대차계약서도 개정합니다. 계약 이후 세입자가 전입신고를 한 다음날까지 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 특약이 담깁니다. 이를 위반하면 세입자에게 계약해제권, 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다.
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